La Ley de Vivienda es ya una realidad. La nueva ley persigue ayudar a aquellos colectivos con más dificultades de acceso a este bien con medidas como el límite al precio del alquiler o el impulso de las viviendas públicas.
El 25 de mayo se publicó en el BOE como la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda. Se trata de la primera Ley estatal de Vivienda en la historia de la democracia y es una de las reformas recogidas en el Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia y uno de los hitos acordados con la Comisión Europea para el desembolso de los fondos Next Generation EU.
La ley incluye medidas para aumentar la oferta de vivienda a precios asequibles, evitar que se den situaciones de tensión en el mercado del alquiler y apoyar a jóvenes y colectivos vulnerables en el acceso a la vivienda. Asimismo, ofrece a comunidades autónomas y municipios diferentes herramientas que contribuirán a contener o reducir el precio del alquiler y a aumentar el parque de vivienda en alquiler social.
Límites al precio del alquiler
Se contemplan beneficios fiscales o urbanísticos para las viviendas de titularidad privada con alquiler a precio reducido; la declaración de zonas de mercado residencial tensionado durante un período prorrogable de 3 años para poder aplicar medidas de reducción del alquiler; y un incremento máximo anual del 3% del alquiler en los contratos vigentes durante 2024.
A partir de 2025, habrá nuevo índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento en sustitución del IPC que evite incrementos desproporcionados en la renta.
En las zonas declaradas como tensionadas, se establece la posibilidad de prórroga extraordinaria anual para el arrendatario tras la finalización del contrato, y en los contratos a nuevos inquilinos, la limitación del alquiler a la renta del contrato anterior.
Básicamente, una zona tensionada es aquella donde (de media) se dedica más del 30% del salario al pago de un alquiler o donde el incremento de precios ha sido tres puntos superiores al IPC durante 5 años. Las provincias con mayor población concentran el mayor número de áreas, con Baleares a la cabeza, seguida de otras como Málaga, Alicante, Barcelona, Las Palmas o Madrid. Se calcula que el 40% de sus zonas podrían declararse como tales.
Serán las comunidades autónomas las que realicen esta declaración, puesto que son las competentes en materia de vivienda. Su valoración estará vigente durante tres años, con posibilidad de prórroga anual.
Nueva definición de gran propietario y vivienda vacía
A partir de ahora, se podrá considerar “gran tenedor” a aquellos titulares de 5 o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en la misma zona declarada como tensionada, cuando así lo solicite la comunidad autónoma.
Además, se actualiza la definición de “vivienda vacía” para que los ayuntamientos puedan aplicar el recargo del impuesto sobre bienes inmuebles (IBI) a aquellas viviendas que lleven vacías más de 2 años, y siempre que el propietario tenga un mínimo de 4 viviendas en esta situación, con una modulación del recargo del IBI (actualmente situado en el 50% de la cuota líquida del IBI), que podrá alcanzar el 150%.
Incentivos fiscales
Para impulsar la bajada de los precios del alquiler, la Ley de Vivienda incluye nuevos beneficios fiscales en el impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF) para aquellos caseros que rebajen sus contratos, si bien ya existe una reducción importante sobre lo que gana el dueño de una vivienda que se dedica al alquiler como vivienda habitual. Consiste en una reducción del 60% sobre el rendimiento neto (ingresos-gastos deducibles) de la vivienda, como lo especifica en su normativa la propia Agencia Tributaria.
Ahora, el rendimiento neto se reducirá en un 90% si el mismo inquilino que ya vivía en ese hogar firma un nuevo contrato, siendo una zona de mercado tensionado, siempre y cuando el casero rebaje el precio más de un 5% frente a la renta que establecía el anterior contrato. Descontando, eso sí, el efecto de la inflación, en caso de que ese año hayan subido los precios. Será un 70% si se alquila por primera vez una vivienda en zona tensionada a jóvenes (hasta 35 años) o si la vivienda está acogida a algún programa público de limitación del precio de la vivienda en alquiler. Y un 60% por rehabilitación o mejora.
