Aunque puede parecernos extraño, comprar o vender una casa por partes es posible. Esto sucede cuando se trata de una propiedad compartida por diversas personas.

Por ejemplo, en el caso de que recibas una herencia que se reparte entre hermanos, esas porciones de propiedad pueden comprarse y venderse sin problemas a otro de los propietarios para sumar a su porcentaje anterior o a otra persona o empresa ajena.

El condominio es el derecho real de propiedad sobre un bien que pertenece a varias personas, es decir, cada propietario tiene asignada una cuota de propiedad sobre el bien. Los trámites burocráticos necesarios no son muy diferentes a una compraventa normal. Se formaliza la operación ante notario y se traspasa la propiedad, siendo recomendable recoger el cambio en el Registro de la Propiedad. También habrá que pagar a la Agencia Tributaria los impuestos correspondientes. Pero una comunidad de bienes o condominio presenta una serie de requisitos según lo establecido en el Código Civil.

Cómo proceder

Si eres propietario de la casa con un amigo, familiar o expareja que desea conservar la propiedad, lo primero que querrás hacer es consultar con un tasador que te proporcionará el valor de mercado de la casa para poder discutirlo con los copropietarios. Porque debes tener en cuenta que no es posible obligar a vender a un copropietario que no quiere hacerlo.

En el caso de las herencias o cuando los copropietarios se separan, ya sea por divorcio o cualquier otra circunstancia, lo normal es que se produzca una compraventa entre las partes que ya son propietarias. Así, una persona se hará con el 50% (o cualquier otro porcentaje) de la participación restante y terminará con una mayor participación o con la propiedad completa del inmueble. Para ello, la parte que se queda con la cuota paga a la vendedora la compensación económica correspondiente para obtener su parte. Esta es la situación que suele darse en las separaciones matrimoniales, donde la vivienda pasa de ser compartida a uno de los integrantes de la pareja. Si bien algunos copropietarios pueden optar por un préstamo y pagar una suma global, es posible que también deseen programar pagos mensuales hasta que el monto de la compra esté completamente pagado.

No obstante, también puede tomarse la decisión de vender la casa a un tercero ajeno a la comunidad de propietarios inicial. En este caso, la persona o empresa compradora se hace con todas las cuotas, por lo que es imprescindible que los copropietarios originales estén de acuerdo. De lo contrario, habrá que recurrir a la división de cosa común, un procedimiento judicial poco recomendable que podría conducir a la vivienda a la subasta, y las partes obtendrían menos dinero por ella.

También existe la opción de realizar una venta dividida, lo que significa que el tribunal se encargará de la venta de la propiedad. Una vez que esto ocurra y se paguen las tarifas, el precio total de compra que se realice de la casa se dividirá entre los copropietarios y la propiedad ya no será un problema para ninguna de las partes. Si un propietario ha invertido más en la casa, es posible que una de las partes se beneficie más que la otra.

Una de las dudas más frecuentes es si puede venderse un porcentaje de participación de una vivienda si hay una hipoteca que aún no se ha terminado de pagar. La respuesta es afirmativa y, de hecho, es una situación muy habitual en los casos de divorcio. La principal diferencia en estos casos es que es necesario que el banco esté de acuerdo con la operación. Si el banco acepta, la persona que se haga con toda la propiedad será la única responsable del pago de las mensualidades correspondientes. No obstante, las partes pueden utilizar la liquidez de la compraventa para cancelar el préstamo y vender la vivienda sin hipoteca para ahorrarse problemas con la entidad.