La venta de una propiedad heredada puede complicarse significativamente cuando uno o varios de los herederos no están de acuerdo con la transacción. Esto es especialmente común en familias numerosas o cuando existe un fuerte vínculo emocional con la vivienda. A continuación, analizaremos las diferentes opciones legales y prácticas que existen para abordar esta situación. Sin embargo, es importante recordar que la mejor solución siempre será que los implicados lleguen a un acuerdo para resolver el conflicto. Si logran un entendimiento, podrán vender la propiedad al precio de mercado, el mejor de los escenarios posibles.

¿Por qué surge el desacuerdo?

En principio, no es posible vender una propiedad si uno de los copropietarios (herederos) no está de acuerdo. Esto se debe a que cada heredero tiene un derecho indiviso sobre la totalidad de la propiedad. El problema es que, aunque no se puede obligar a los herederos a vender su parte de un proindiviso, tampoco se puede forzar a los demás herederos a mantener la copropiedad de la vivienda de forma indefinida.

Los motivos por los que un heredero puede oponerse a la venta de una vivienda son diversos: la propiedad puede tener un gran valor sentimental, el heredero puede desear conservarla como inversión o para uso propio en el futuro, o bien los conflictos previos entre los herederos pueden dificultar el consenso.

Es fundamental revisar primero el testamento del fallecido, ya que podría contener disposiciones específicas sobre la venta de la propiedad. Además, si los bienes de la pareja fallecida estaban en régimen de gananciales, el cónyuge sobreviviente también tendría derechos sobre la propiedad.

Sin embargo, existen mecanismos legales que pueden ayudar a desbloquear la situación:

• Mediación: Un mediador puede asistir a las partes en la búsqueda de un punto en común para llegar a un acuerdo.
• Compra de la cuota: Los herederos que desean vender pueden ofrecer comprar la parte correspondiente al heredero que se opone.

• Acción de división: Si no se llega a un acuerdo amistoso, se puede iniciar una acción judicial para solicitar la división de la cosa común. En este proceso, el juez evaluará la posibilidad de vender la propiedad y repartir el producto de la venta entre los copropietarios. Las desventajas de esta vía incluyen los costes, la demora y la posibilidad de que la propiedad se venda hasta un 30 % por debajo de su valor, además de los conflictos familiares que pueden surgir durante el proceso. En este caso, será un juez quien determine el procedimiento a seguir (puede incluir una venta forzosa, la subasta de la vivienda o la intervención de un perito para establecer el valor de la propiedad y organizar la repartición del dinero al finalizar el trámite).
• Extinción del condominio: En algunos casos, se puede solicitar la extinción del condominio, lo que implica la venta obligatoria de la propiedad y la repartición del producto de la venta entre los copropietarios.

Factores que influyen en la decisión judicial

Al valorar una acción de división, el juez tendrá en cuenta diversos factores:

• Interés de los copropietarios: Se evaluará si la venta es la mejor opción para todos los interesados.
• Valor de la propiedad: Si la propiedad tiene un gran valor sentimental o económico para alguno de los copropietarios, el juez puede ser más reticente a ordenar la venta.
• Posibilidad de división material: Si la propiedad puede dividirse físicamente en partes iguales, el juez puede optar por esta solución.

Además, debemos tener presente que la venta de una vivienda heredada puede generar impuestos, como los de sucesiones y plusvalía. Los gastos derivados de la venta, incluyendo los honorarios legales (del abogado), impuestos y costos de gestión, suelen deducirse del producto de la venta antes de realizar el reparto. En caso de que la propiedad esté hipotecada o tenga otras deudas, estas deben saldarse previamente (antes de realizarse el reparto).